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Acquistare un immobile in Tunisia per gli stranieri

Acquistare un immobile in Tunisia per gli stranieri

Pubblicato su “Il Corriere di Tunisi” Corriere Euromediterraneo – N° 113 (Nuova Serie) 15 Novembre – 15 Dicembre 2012

Linee guida per l’acquisto immobiliare in Tunisia per gli stranieri.

Nuove regole su nulla osta, autorizzazioni, limiti ed eccezioni

I)Formalità e procedure

A) L’acquisto del bene necessita l’ottenimento dell’autorizzazione del governatore

L’acquisto di un bene immobiliare in Tunisia per uno straniero è sottoposto alla previa autorizzazione del governatore della regione ove è situato il bene oggetto di compravendita. Nonostante ciò, gli ultimi anni si sono distinti per disposizioni giuridiche più favorevoli, concernenti determinate operazioni immobiliari e fondiarie effettuate da stranieri.

Prima di chiedere l’autorizzazione del governatore è indispensabile redigere un atto preliminare di compravendita. Quest’ultimo deve prevedere una scadenza ragionevole (tra i 3 ed i 6 mesi per esempio) che consenta all’acquirente di ottenere l’autorizzazione sopramenzionata. Al contempo, il preliminare deve prevedere il caso in cui l’autorizzazione non venga concessa. Come anche in Italia, la promessa dell’acquirente può essere accompagnata dal versamento di una caparra in percentuale sul prezzo totale di vendita. La stessa caparra può essere recuperata, parzialmente o totalmente, in caso di mancato perfezionamento della compravendita.

Al fine di assicurare che le pratiche legate all’acquisto siano correttamente espletate è consigliabile farsi assistere da un professionista del settore, un agente immobiliare o meglio ancora un avvocato designato da una delle parti. Quest’ultimo, infatti, può garantire un’assistenza per la preparazione ottimale del dossier di autorizzazione del governatore e facilitare l’espletamento delle pratiche amministrative.

Il deposito della richiesta di acquisto deve essere accompagnata da molteplici documenti amministrativi a partire dai documenti identificativi dell’acquirente.

Qualora l’autorizzazione venisse concessa, si potrebbe finalmente stipulare il contratto definitivo di vendita per poi procedere, entro sessanta giorni, alla registrazione ed iscrizione della vendita effettuate nelle competenti “agenzia delle entrate e conservatoria”.

Si evidenzia come la succitata richiesta di autorizzazione possa essere sia concessa che rigettata (anche se nella pratica quest’ultima opzione si verifica di raro).

In caso di concessione, il contratto di compravendita definitivo potrà essere firmato e legalizzato solo dopo aver licenziato le pratiche di registrazione e trascrizione.

Nel caso in cui la richiesta di autorizzazione venisse rigettata sarà impossibile perfezionare la vendita. In tal caso si potrà recuperare la caparra versata solo qualora, nel preliminare, fosse prevista la sua restituzione in virtù di una clausola chiara e precisa.

In alcuni casi, particolarmente nelle zone turistiche, i promotori (costruttori) ottengono preventivamente l’autorizzazione al fine di poter commercializzare i propri prodotti senza esporre gli acquirenti alla complessa trafila burocratica sopra descritta.

Inoltre l’autorizzazione non è obbligatoria nel caso in cui il bene acquistato venga rivenduto.

Infatti, recentemente, la Tunisia è stata testimone di significative modifiche della propria normativa sul tema, volte a stimolare gli investimenti stranieri nel Paese. Il nulla osta, attualmente, non è richiesto quando uno straniero deve acquistare o prendere in locazione un bene immobiliare all’interno di una zona industriale o turistica, o nel quadro di progetti programma indicati mediante circolari ministeriali governative. Le eccezioni per cui non è richiesta l’autorizzazione del governatore agli investitori esteri, sono indicate dalla legge n. 40 dell’11 maggio 2005 e dalle successive circolari ad essa relative.

È pacifico e resta ben inteso che le eccezioni succitate si riferiscano ai soli immobili destinati alla realizzazione di progetti economici in territori con vocazione industriale o turistica, conformemente alla legislazione vigente in materia di sviluppo delle suddette aree e di tutela dei terreni agricoli.

B) L’autorizzazione della Banca Centrale Tunisina

Tutti gli acquisti di beni immobiliari, da parte di uno straniero non residente, sono obbligatoriamente sottoposti all’autorizzazione della Banca Centrale Tunisina, conformemente alla legislazione degli scambi monetari.

È necessario:

- Aprire un conto corrente per non residenti, che sia in valuta o in dinari convertibili, in una banca a scelta che dovrà essere messa in corrispondenza con l’istituto bancario straniero di origine;

- Importare la valuta destinata al previo pagamento della caparra e successivamente del prezzo della compravendita;

- Richiedere alla propria banca di fornire una dichiarazione scritta che giustifichi le motivazioni del trasferimento dei fondi dall’estero (dunque per investimento) e che affermi che sono destinati all’acquisto di un bene immobile. È essenziale ottenere dalla propria banca la suddetta dichiarazione all’investimento (indispensabile anche per la rivendita del bene), nelle 48 ore successive al trasferimento dei fondi. Nel caso in cui l’acquirente non riesca a procurarsela, dovrà ottenere un’ attestazione dalla banca indicante i relativi motivi.

Lo straniero residente, ovvero con permesso di soggiorno non scaduto, è al contrario tenuto a fornire all’amministrazione della proprietà fondiaria (CPF) solamente: i documenti attestanti la sua residenza nel Paese e la “dichiarazione d’investimento” rilasciata dalla banca nella quale ha depositato l’ammontare del prezzo corrispettivo di compravendita.

Più precisamente, l’acquisto non è sottoposto alla previa autorizzazione della Banca Centrale, ma deve essere espletato come un’importazione di valuta. Conseguentemente, l’acquirente dovrà aprire un “conto speciale per residenti”.

È consigliabile che il pagamento in favore del venditore venga effettuato tramite bonifico bancario, in quanto, in tal modo, vengono garantite la trasparenza e la sicurezza della transazione.

II) Limiti ed eccezioni

Uno straniero può acquistare in Tunisia una proprietà immobiliare, una villa o un appartamento. Viceversa, non può divenire proprietario di un terreno agricolo.

Infatti, i terreni agricoli non possono essere venduti agli stranieri qualsiasi fosse il motivo dell’acquisto.

I soggetti di nazionalità straniera non possono dunque sfruttare un terreno agricolo, se non attraverso la locazione. Se il terreno è inserito nel piano urbanistico cittadino, deve essere considerato come “residenziale”; contrariamente, se lo stesso non rientra nel suddetto piano, si deve considerarlo come agricolo e, pertanto, non soggetto all’acquisto da parte di uno straniero.

Pubblicato su “Il Corriere di Tunisi” Corriere Euromediterraneo – N° 113 (Nuova Serie) 15 Novembre – 15 Dicembre 2012

Linee guida per l’acquisto immobiliare in Tunisia per gli stranieri
Nuove regole su nulla osta, autorizzazioni, limiti ed eccezioni

I)Formalità e procedure

A) L’acquisto del bene necessita l’ottenimento dell’autorizzazione del governatore

L’acquisto di un bene immobiliare in Tunisia per uno straniero è sottoposto alla previa autorizzazione del governatore della regione ove è situato il bene oggetto di compravendita. Nonostante ciò, gli ultimi anni si sono distinti per disposizioni giuridiche più favorevoli, concernenti determinate operazioni immobiliari e fondiarie effettuate da stranieri.

Prima di chiedere l’autorizzazione del governatore è indispensabile redigere un atto preliminare di compravendita. Quest’ultimo deve prevedere una scadenza ragionevole (tra i 3 ed i 6 mesi per esempio) che consenta all’acquirente di ottenere l’autorizzazione sopramenzionata. Al contempo, il preliminare deve prevedere il caso in cui l’autorizzazione non venga concessa. Come anche in Italia, la promessa dell’acquirente può essere accompagnata dal versamento di una caparra in percentuale sul prezzo totale di vendita. La stessa caparra può essere recuperata, parzialmente o totalmente, in caso di mancato perfezionamento della compravendita.

Al fine di assicurare che le pratiche legate all’acquisto siano correttamente espletate è consigliabile farsi assistere da un professionista del settore, un agente immobiliare o meglio ancora un avvocato designato da una delle parti. Quest’ultimo, infatti, può garantire un’assistenza per la preparazione ottimale del dossier di autorizzazione del governatore e facilitare l’espletamento delle pratiche amministrative.

Il deposito della richiesta di acquisto deve essere accompagnata da molteplici documenti amministrativi a partire dai documenti identificativi dell’acquirente.

Qualora l’autorizzazione venisse concessa, si potrebbe finalmente stipulare il contratto definitivo di vendita per poi procedere, entro sessanta giorni, alla registrazione ed iscrizione della vendita effettuate nelle competenti “agenzia delle entrate e conservatoria”.

Si evidenzia come la succitata richiesta di autorizzazione possa essere sia concessa che rigettata (anche se nella pratica quest’ultima opzione si verifica di raro).

In caso di concessione, il contratto di compravendita definitivo potrà essere firmato e legalizzato solo dopo aver licenziato le pratiche di registrazione e trascrizione.

Nel caso in cui la richiesta di autorizzazione venisse rigettata sarà impossibile perfezionare la vendita. In tal caso si potrà recuperare la caparra versata solo qualora, nel preliminare, fosse prevista la sua restituzione in virtù di una clausola chiara e precisa.

In alcuni casi, particolarmente nelle zone turistiche, i promotori (costruttori) ottengono preventivamente l’autorizzazione al fine di poter commercializzare i propri prodotti senza esporre gli acquirenti alla complessa trafila burocratica sopra descritta.

Inoltre l’autorizzazione non è obbligatoria nel caso in cui il bene acquistato venga rivenduto.

Infatti, recentemente, la Tunisia è stata testimone di significative modifiche della propria normativa sul tema, volte a stimolare gli investimenti stranieri nel Paese. Il nulla osta, attualmente, non è richiesto quando uno straniero deve acquistare o prendere in locazione un bene immobiliare all’interno di una zona industriale o turistica, o nel quadro di progetti programma indicati mediante circolari ministeriali governative. Le eccezioni per cui non è richiesta l’autorizzazione del governatore agli investitori esteri, sono indicate dalla legge n. 40 dell’11 maggio 2005 e dalle successive circolari ad essa relative.

È pacifico e resta ben inteso che le eccezioni succitate si riferiscano ai soli immobili destinati alla realizzazione di progetti economici in territori con vocazione industriale o turistica, conformemente alla legislazione vigente in materia di sviluppo delle suddette aree e di tutela dei terreni agricoli.

B) L’autorizzazione della Banca Centrale Tunisina

Tutti gli acquisti di beni immobiliari, da parte di uno straniero non residente, sono obbligatoriamente sottoposti all’autorizzazione della Banca Centrale Tunisina, conformemente alla legislazione degli scambi monetari.

È necessario:

- Aprire un conto corrente per non residenti, che sia in valuta o in dinari convertibili, in una banca a scelta che dovrà essere messa in corrispondenza con l’istituto bancario straniero di origine;

- Importare la valuta destinata al previo pagamento della caparra e successivamente del prezzo della compravendita;

- Richiedere alla propria banca di fornire una dichiarazione scritta che giustifichi le motivazioni del trasferimento dei fondi dall’estero (dunque per investimento) e che affermi che sono destinati all’acquisto di un bene immobile. È essenziale ottenere dalla propria banca la suddetta dichiarazione all’investimento (indispensabile anche per la rivendita del bene), nelle 48 ore successive al trasferimento dei fondi. Nel caso in cui l’acquirente non riesca a procurarsela, dovrà ottenere un’ attestazione dalla banca indicante i relativi motivi.

Lo straniero residente, ovvero con permesso di soggiorno non scaduto, è al contrario tenuto a fornire all’amministrazione della proprietà fondiaria (CPF) solamente: i documenti attestanti la sua residenza nel Paese e la “dichiarazione d’investimento” rilasciata dalla banca nella quale ha depositato l’ammontare del prezzo corrispettivo di compravendita.

Più precisamente, l’acquisto non è sottoposto alla previa autorizzazione della Banca Centrale, ma deve essere espletato come un’importazione di valuta. Conseguentemente, l’acquirente dovrà aprire un “conto speciale per residenti”.

È consigliabile che il pagamento in favore del venditore venga effettuato tramite bonifico bancario, in quanto, in tal modo, vengono garantite la trasparenza e la sicurezza della transazione.

II) Limiti ed eccezioni

Uno straniero può acquistare in Tunisia una proprietà immobiliare, una villa o un appartamento. Viceversa, non può divenire proprietario di un terreno agricolo.

Infatti, i terreni agricoli non possono essere venduti agli stranieri qualsiasi fosse il motivo dell’acquisto.

I soggetti di nazionalità straniera non possono dunque sfruttare un terreno agricolo, se non attraverso la locazione. Se il terreno è inserito nel piano urbanistico cittadino, deve essere considerato come “residenziale”; contrariamente, se lo stesso non rientra nel suddetto piano, si deve considerarlo come agricolo e, pertanto, non soggetto all’acquisto da parte di uno straniero.

Avv. Giorgio Bianco
Giambrone Law | Studio Legale Internazionale

Leggi l'articolo in: Francese

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